不動産運用リスク
不動産運用リスク
- 空室、賃料変動リスク
不動産投資はお部屋を貸して収益を得る事を目的としますが、相場より条件の設定が悪い場合や他の物件よりも築年数や間取等の条件が悪い場合、入居者が決まらない空室リスクがあります。その結果、賃料を減額しなければならないリスクもあります。そのため当初予定していた収益を確保できない事があります。
- 建物賃貸借契約に関するリスク
投資用不動産を購入した場合、既存の入居者の権利関係を引き継ぎます。入居者の中には虚偽の入居者情報で入居しているケースや契約違反をしている場合があります。予め賃貸借契約書の確認及び入居者の情報を把握できる書類をチェックする事が重要です。
- 賃料の減額・賃料の不払等に関するリスク
不動産を運用していると賃料未納や更新の際に賃料減額交渉等が行われる場合があります。賃料未納の場合の処理の迅速さや、入居時に保証会社の利用、敷金の積み増し、信用調査の徹底をする事が重要です。
- テナントの建物使用態様に関するリスク
質の悪い入居者により隣室に対しての迷惑行為、悪臭、共用部に私物を放置等の行為を行う入居者がいる場合、物件価値が下落するリスクがあります。賃貸借契約書を事前にチェックする事と合わせて入居者の人物像を把握する事も重要です。
- テナントの集中に関するリスク
入居者が一括法人契約で社宅等になっている場合、退去してしまうと、空室期間の収益の悪化及び募集にかかる費用の増大で大幅にキャッシュフローの減少リスクがあります。予め契約期間の確認や解約の際の通知期間等を調べる事が非常に重要です。
- 未稼働物件（開発物件を含む）の取得に関するリスク
未稼働の新築物件の場合、入居者誘致費用、稼働前の金利、管理費等の費用の持ち出し、開発物件の場合は工事の完成リスク等があります。
- 管理会社等のオペレーショナルリスク
管理会社に依頼してもテナントの入居時の満足度を高める管理が行われていなかったり、入居者募集、滞納の対応等、管理会社の能力が非常に重要となるため、依頼をする管理会社の能力が非常に重要です。
- 経費に係わるリスク（固定費、変動費）
不動投資の経費には確定できる経費と確定できない経費があります。
確定できる（固定費） 固都税、管理費、保険料、税理士報酬
確定できない（変動費） 水道光熱費、広告料、原状回復費用、修繕費、大規模修繕費
- デフォルトリスク
稼働率の減少、費用の増大等により借入金を利用して投資をしている場合、元利金の支払いが出来なくなる場合があります。その場合、持ち出しで手許資金を拠出しなければ、債務不履行となり、銀行に強制的に処分する権利が発生します。ＬＴＶ（ローントゥーバリュー：購入した物件に対しての借入比率）を考慮した投資が必要です。予め空室がどの位になったら、費用がどれくらいかさんでしまった場合に元利金の支払いに支障をきたすか把握する事がリスク管理上重要となっています。
多くの費用が確定できないため、費用の変動リスクにより収益を圧迫する事になります。こうした収支の変動リスクを予め定量化し予測する事が重要となります。
