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不動産投資に何故投資リスクを考えるのか?

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[check]不動産投資には市場の波がある
[check]不動産投資に失敗は許されない

 不労所得・年金・アーリーリタイア等を実現させる投資に不動産投資があります。
今ではサラリーマンの方でも投資を行っている身近な物にはなっておりますが、十分なリスクを理解していないまま不動産投資を行ってしまい、最悪のケースは物件を処分せざるを負えない状況に追い込まれてしまう方も多くいらっしゃいます。
 有価証券投資を行う際には必ずリスク説明が必要ですが、不動産投資は金額的に大きいのにも係らず、物件の遵法性等の詳細が記載された重要事項説明等以外に不動産投資におけるリスクを説明する書類がなく、不動産業者も不動産投資リスクの説明をして頂けないのが現状です。
巷では不動産投資にはよい不動産業者と知り合いになるという基本原則がありますが、これだけでは不動産投資はうまく行きません。私が今まで多くの不動産投資家の方にお会いしてきましたが、殆どの方が常日頃から不動産投資についての知識を高め、業者任せにしないという方針で不動産投資を行っています。また購入当初から物件特有の不動産投資リスクを把握しており、不測の事態にも対応できる戦略を持っています。
 すべての方が同様にするには「時間と労力」が必要になるため実現する事は難しいです。そのため当サイトでは、まず不動産投資をされる前に不動産投資リスクを把握して頂き、可能な限り予めリスクをつぶして頂き、不動産投資の成功を実現させるひとつのきっかけにして頂けたらと思います。

不動産投資リスク把握の重要性

 不動産投資リスクには物件自体のリスク、投資市場のリスク、運用のリスクがありますが、まず不動産投資を始める際の物件の購入についてのリスクを考えてみます。

  • 満室想定利回りリスク
     売却されている物件の中には数部屋が空室の場合があります。
    その場合満室想定といって満室になった際の利回りの予測値が記載されている事が多いです。これはあくまでも想定した賃料で計算されているため、実際に成約をして確定した賃料ではないため、実際に満室になった際に想定していた賃料よりも低い場合でしか成約しないケースが非常に多いです。そのため、予め賃貸市場の調査が非常に重要となります。また運用期間中にも入居者の入替があるため、当初の満室想定の利回りでは運用する事は非常に難しい場合が多いです。そのため空室率等を考慮してリスクを考える事が重要です。
  • 賃貸条件リスク
     礼金等の臨時的な収入が過去の募集では入居者から取得できていたケースでも、市場の変化により、購入後も同様に条件では成約しないリスクでこちらも予め賃貸市場動向を把握する事が非常に重要となります。
  • 原状回復リスク
     原状回復の際、室内クリーニング費だけでも最低で5万円位はかかります。
    今では原状回復は自然的な損耗はテナントに請求できないと言う取り決めがあるため、殆どの場合、大家さんが負担する事になります。こうした費用は入居者が退去してからでないとはっきりしないため、退去時に大幅に原状回復費用が掛かってしまう事も少なくありません。予め賃貸借契約書で原状回復についてどの様に取り決めがされているかを確認をして想定される原状回復費を考える事が重要です。
  • 賃料減額リスク
     賃料が7万円と一言でいっても都心のワンルーム、地方の3LDKと間取り等が違う場合があります。どちらの場合でもテナントが退去した際の原状回復や入居中に発生する小修繕が発生するわけですが、どちらの間取りが原状回復や修繕費の額が多くかかるか考えてみる必要があります。同じ賃料額の収入があっても原状回復、修繕費にかかる費用が大きく変わってきます。原状回復費、修繕費は地域差が少ないため、賃料額と費用のバランスを予め把握する事が重要です。
  • エージェントリスク
     不動産投資には購入、管理、賃貸、売却と不動産エージェントと係る機会が多いです。そのため個別毎のエージェントの付き合いがありますが、それぞれの段階でエージェント能力が低いと収益性の低い物件を購入してしまったり、収益が悪化してしまったりするリスクがあります。不動産投資において不動産エージェント能力は非常に重要な要素です。

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